Che cosa si costruisce sul tuo terreno
dal PRG al grezzo, nel browser

Nel passo 1 ci sono due bottoni per provare senza una carta tua.

Le schermate di questa guida vengono dall'esempio di Via Valprato: puoi rifarle uguali. Tocca un'immagine per aprirla grande.

Scarica la carta della zona dal Geoportale del tuo Comune o da quello dell'Agenzia delle Entrate e caricala con Carica file (o trascinala sulla carta). Vanno bene:

• PDF vettoriale alla scala che vuoi: le linee restano linee, la misura è la più precisa;
• PDF a immagine o foto della carta: si legge per colori;
• DXF della cartografia catastale (Gauss-Boaga o UTM): particelle e fabbricati al centimetro.

Se il file ha le coordinate (GeoPDF, DXF georiferito) si mette da solo al suo posto e due file diversi combaciano. Se non le ha, lo rientri con due punti che riconosci su entrambi, o tari la scala con una misura nota.

Poi scegli il lotto: tocca la particella (si prende la zona di quel colore o il poligono del DXF) oppure disegnala punto per punto. Puoi unire più particelle e togliere un'area non edificabile. Se sul lotto c'è già una casa, toccala: viene demolita virtualmente e la sua superficie può essere recuperata se il PRG lo consente. Se invece la casa resta (togli la spunta «demolito»), quello che è già costruito si toglie da quello che puoi costruire: la sua superficie (o il suo volume, se l'indice è in m³) dall'indice, la sua impronta dalla copertura e dalla superficie permeabile. Se dagli atti la superficie esistente è un'altra, scrivila nei parametri: vale quella. La casa che resta è nostra: il nuovo corpo le si attacca (ampliamento), oppure, con la spunta «staccato», sta alla distanza fra pareti finestrate (10 m, che valgono anche fra due edifici dello stesso proprietario) o a quella del PRG; mai in mezzo. Se lo strutturista ti ha dato l'ok sul sovraccarico, spunta si può sopraelevare: nel passo 4 compare la tabella della sopraelevazione, con uno, due o più piani sopra la casa fin dove arrivano l'altezza e i piani del PRG. I piani in più contano come costruzione nuova: dove sono troppo vicini a confini e vicini si arretrano da soli. L'indice che avanza va al corpo nuovo, e la tabella dà il totale di ogni combinazione.

Ogni lato del lotto ha il suo tipo, perché la distanza da rispettare cambia: confine con un privato, confine dove si può costruire in aderenza, strada (con la categoria del codice della strada), acqua pubblica, ferrovia. Tocca un lato sulla carta per cambiarlo.

Gli edifici vicini si toccano uno per uno o si trovano tutti con Trova vicini (quelli entro 30 m). Per ognuno scrivi l'altezza e se ha finestre verso di te: fra pareti finestrate servono 10 m (DM 1444/1968), e anche le finestre del nuovo edificio dipendono da questo.

Se il terreno è in pendenza, scrivi la quota di almeno tre angoli (lettere A, B, C… sulla carta): il programma ricava il piano del terreno e misura l'altezza vera dal punto più basso, come chiedono i regolamenti.

Apri le norme del PRG del tuo Comune per la zona del lotto e scrivi i valori (o incolla il testo: i numeri si riconoscono). Un campo lasciato vuoto usa la regola nazionale.

Con Calcola il lotto si divide in quadretti da 10 cm e per ognuno si misura la distanza vera da ogni lato, edificio e fascia di rispetto. Per ogni numero di piani esce una riga: la sagoma dove si può costruire, il corpo di fabbrica che ci sta (rettangolo, L, T, U o corte), la superficie, il volume e che cosa comanda (indice, distanze, copertura, forma della sagoma).

La stella indica la proposta: più superficie con meno piani. Tocca una riga per vederla sulla carta: i passi 5 e 6 lavorano sul numero di piani scelto qui.

La forma disegnata a mano. Nei parametri, in «Forme del corpo di fabbrica», scegli disegnata a mano e tocca Disegna la forma: si apre un foglio a quadretti di 1 m dove disegni la pianta che vuoi con rettangoli, cerchi, linee e archi (un lato che si curva trascinandolo), tutti trascinabili, anche con un cortile vuoto in mezzo. In blu vedi la forma squadrata: i bracci rettangolari che il Lotto usa per struttura, grezzo e alloggi (le curve, per ora, diventano squadrate). Il Lotto la gira lungo i lati del lotto, la sposta e la ingrandisce o la rimpicciolisce con le stesse proporzioni, perché stia nella sagoma con i bracci profondi come chiedono i parametri e arrivi all'impronta che serve. Se non si può, la riga di quel numero di piani dice bocciata e perché (non entra nella sagoma, troppo grande, parti troppo diverse di profondità). Prova sul lotto, dal foglio, lo dice prima di usarla.

Scegli la zona sismica (o scrivi l'accelerazione al suolo), la categoria del suolo, la pressione ammessa sul terreno della relazione geologica, la chimica del terreno e della falda (solfati, pH, CO₂, ammonio, magnesio) e i carichi di finiture, tramezzi e muri esterni. Poi Calcola la struttura.

Il motore prova tutte le combinazioni di solaio (laterocemento, predalles, soletta, piastra), luce dei campi, travi a spessore o emergenti e classe del calcestruzzo, con le regole delle NTC 2018: carichi, pilastri piano per piano, sisma con il bilanciamento dei pilastri (il baricentro delle rigidezze su quello delle masse), platea con il punzonamento e la pressione sul terreno. Tiene quelle che stanno in piedi e sceglie la migliore per spessore, costo, tenuta e pianta libera (con quattro cursori decidi che cosa conta di più). I primi tre spingono tutti verso la maglia stretta, con tanti pilastri; Pianta libera (meno pilastri dentro gli alloggi) porta verso le maglie larghe, con solai e travi più spessi e più cari. Sopra le alternative le quattro strade: la più sottile, la più economica, la più robusta e quella con la pianta più libera, una accanto all'altra con spessore, costo, margine e pilastri; si toccano per sceglierle. Con Riserva chiesta su ogni elemento (10, 20 o 30%) ogni elemento lavora al più al 90, 80 o 70% di quello che regge: solai, travi, pilastri e platea vengono più grossi e la struttura costa di più; se il terreno o il sisma non lo permettono la soluzione si scarta. Se hai una sopraelevazione, in fondo al passo c'è il riquadro dei piani in più: la loro struttura in cemento armato, con i pilastri che partono dall'edificio esistente, e il foglio dei carichi per lo strutturista, con quanto pesano i piani nuovi in tutto, al m² e pilastro per pilastro.

Sopra la struttura scelta, Calcola il grezzo mette:

• la scala a due rampe da 1,20 m con alzata e pedata a norma (2 alzate + pedata fra 62 e 64 cm, DM 236/89), contro una facciata (meglio verso strada) e mai con un pilastro dentro; una scala ogni 450 m² di piano, dove il piano resta più lontano dalle altre; il portone accanto;
• l'ascensore, obbligatorio da 4 livelli fuori terra (vano 1,60 × 1,60 m in c.a. con fossa); da 2 a 3 livelli resta lo spazio;
• i muri esterni con le finestre fra i pilastri, per almeno 1/8 del pavimento a ogni piano (DM 5/7/1975); la facciata resta cieca se un vicino è a meno di 10 m o il confine a meno di 1,5 m;
• la copertura piana con parapetto (anche praticabile), a capanna o a padiglione con pendenza e gronda: sulle forme a L, T, U e a corte le falde si incontrano con displuvi e compluvi giusti.
• travetti e pignatte di ogni solaio (un travetto ogni 50 cm, lunghi come la luce fra le travi più l'appoggio; pignatte 38 × 25 cm), senza i vani scala e ascensore: la distinta per lunghezza e le pignatte da ordinare sono nel foglio del grezzo; con le predalles le lastre;
• e Balconi → apre la pagina dei balconi (passo 8).

Sulla carta vedi la pianta di ogni piano tagliata a 1,20 m e la pianta delle coperture; con Vista 3D giri intorno al modello da otto direzioni, dall'alto o di fronte, anche senza muri per vedere telaio e scale. La scala è privata (rampa da 0,80 m) se serve un solo alloggio, se no condominiale (rampe da 1,20 m): la sceglie da sola stimando gli alloggi, o la scegli tu, e le larghezze si cambiano; in Pareti e alloggi, se gli alloggi veri sono di più o di meno, ti propone di rifare il grezzo con la scala giusta. Le verifiche dicono il valore e la regola accanto. Se nel passo 4 hai scelto una riga della sopraelevazione, struttura, grezzo e viste sono quelli dei piani in più: stanno sul solaio di copertura dell'edificio esistente, disegnato in grigio; i piani si contano da sopra quelli esistenti e la quota ±0,00 è il pavimento del primo piano nuovo. Di partenza la scala è esterna dal terreno al primo piano nuovo (fuori dall'edificio esistente, dentro il lotto e ad almeno 1,5 m dai confini) e fra i piani nuovi è interna; nei parametri del grezzo la puoi volere esterna fino all'ultimo piano o interna dalla scala esistente. Poi Pareti e alloggi e Simula lotto lavorano sui piani in più come su un edificio nuovo: gli alloggi stanno solo nei piani nuovi, contati da sopra quelli esistenti (niente piano terra con l'androne: si arriva dalla scala esterna), e la verifica della struttura dice il peso sull'edificio esistente invece del terreno sotto la platea.

Dal grezzo del passo 6, Prepara le viste disegna in pochi secondi 16 viste del modello, con le linee nascoste tolte:

• 4 prospetti, uno per ogni direzione dell'edificio: nelle forme a L, T, U e a corte ogni prospetto ha tutte le pareti che guardano da quella parte, e solo quelle che si vedono davvero (il cortile di una corte no);
• 8 sezioni, 4 longitudinali e 4 trasversali: una passa sulla scala (con i gradini tagliati) e sull'ascensore, le altre a metà delle campate fra i pilastri, su tutte le ali. Il cemento armato tagliato è pieno, la muratura tratteggiata; si vedono platea, vespaio, solai, travi e copertura;
• 4 viste dagli angoli in assonometria, da 30° in alto: senza prospettiva le misure lungo gli spigoli restano vere.

Le quote sono sommabili: in ogni catena i parziali danno il totale scritto. Nei prospetti finestre e spalle di ogni piano, campate fra gli assi dei pilastri, tratti di facciata e totale; in altezza i piani dal terreno al colmo e, piano per piano, davanzale, finestra e architrave. Nelle sezioni solaio, pavimento e altezza netta di ogni piano, dalla platea al colmo.

Tavole A3 apre un documento da stampare o salvare in PDF: una copertina con la pianta chiave delle sezioni (lettere, verso dello sguardo, nord) e una tavola per vista con il cartiglio; la scala si sceglie da sola (1:100, 1:200 o 1:500) perché la vista stia nel foglio. DXF delle viste scarica le 16 viste affiancate in metri, un layer per vista, con quote e parti tagliate su layer a parte.

Dal passo 6, Balconi → (o il menu Lotto) apre la pagina Balconi con il grezzo appena calcolato: il Lotto si salva da solo. La pagina ha tre passi:

• Grezzo: arriva dal Lotto (o da un file salvato con Salva il file);
• Pareti: sulla pianta del grezzo tocchi una parete e vedi il suo prospetto, con muri, pilastri, solai e finestre. Disegna il balcone apre il foglio a mano libera con la facciata disegnata: disegni il balcone visto dall'alto (rettangoli, cerchi, linee e archi; i punti si agganciano ogni 5 cm) e tocchi Usa questo balcone. Poi tocchi il prospetto: il balcone si aggancia al solaio più vicino, perché i solai di ogni piano fanno da calamita. Lo trascini lungo la facciata o su un altro solaio, lo copi agli altri piani con le spunte e scegli il parapetto alto 1,00 m: ringhiera, muretto, oppure muretto davanti e ringhiera ai lati (i lati che vanno verso fuori). Dietro il balcone la finestra diventa portafinestra; se dietro non c'è posto, la pagina lo dice. Convalida la parete e passi alla prossima;
• Convalida: Convalida balconi rifà il grezzo e calcola la struttura che regge ogni balcone: i travetti del solaio prolungati se arrivano dritti sulla facciata e lo sbalzo è fino a 1,50 m, se no una soletta piena; i ferri sopra (diametro, passo e lunghezza); la trave di bordo, che lavora a torsione quando i travetti corrono paralleli alla facciata e si allarga se serve; i pilastri della facciata ricalcolati con il peso dei balconi; il costo in più con i prezzi del passo 5. Controlla anche le vedute (1,5 m dal confine) e, oltre lo sbalzo che il PRG non conta, le distanze dai vicini;
• Pendenze e strati: nel pannello del balcone scegli gli scoli (pilette, bocchettoni, doccioni: tocchi il balcone dove vanno) o il gocciolatoio sul fronte, la pendenza e il massetto (sabbia e cemento, alleggerito o sottile). Vedi il balcone dall'alto con i crinali, le quote finite e le linee di livello, la sezione con gli strati (pavimento, colla, impermeabilizzante con rete e bandelle, massetto, guaina, soletta), il peso, i giunti oltre 25 m², i materiali e il DXF delle pendenze. La soletta va alla quota che vogliono gli strati e il peso vero entra nel calcolo della struttura;
• Un piano diverso: toccando nel prospetto il balcone di un piano, Stacca questo piano lo fa diventare un balcone suo (B1.3 = B1 al piano 3), da cambiare da solo; Torna uguale a B1 lo rimette con gli altri;
• Le piastrelle: Balconi in Virtual Posa apre Virtual Posa con tutti i balconi di tutti i piani, ognuno con la sua copertina (sulla ringhiera, sul muretto o su tutti e due); i balconi gemelli ai piani si piastrellano una volta sola e vengono uguali;
• Riporta nel Lotto (o Riporta e vai a Pareti e alloggi): il Lotto applica i balconi da solo e rifà il grezzo; nel riassunto e nel foglio del grezzo trovi i balconi, la loro struttura e travetti e pignatte di tutti i solai. I balconi passano poi a Pareti e alloggi e a Simula lotto con il resto del grezzo. Se esci dal menu dopo la convalida, i balconi arrivano al Lotto lo stesso.

Dal passo 6, Pareti e alloggi (o Convalida il grezzo in fondo al passo, o il menu Lotto) apre la pagina nuova al posto del Lotto, con il grezzo appena calcolato: il Lotto si salva da solo e, tornando, lo ritrovi al passo dov'eri, con i calcoli rifatti. In fondo a ogni passo, del Lotto e di Pareti e alloggi, il bottone Convalida porta al passo dopo (facendo il suo calcolo) o dice che cosa manca (oppure File per Pareti e alloggi lo salva in un file da aprire dopo). La pagina Pareti e alloggi ha quattro passi:

• Edificio: il riassunto di quello che arriva dal Lotto (piani, corpo di fabbrica, struttura, scale);
• Pareti esterne: scegli la zona climatica (dalla A alla F) e la pagina propone cinque soluzioni (laterizio con cappotto in EPS o in lana di roccia, blocchi isolanti e altre), ognuna con lo spessore più sottile che arriva al limite di trasmittanza delle costruzioni nuove; sulle facciate a nord, nord-est e nord-ovest il limite è più basso del 20%. Lo spessore in più va verso fuori dove la legge della regione non lo conta (in Piemonte L.R. 7/2022, art. 49) oppure verso dentro;
• Alloggi: la destinazione di ogni piano (abitazioni, negozi e uffici, autorimessa con box, cantine) e i tagli degli alloggi, scelti dal committente o lasciati decidere alla pagina (circa 80 m² l'uno). I muri fra un alloggio e l'altro stanno sulle file dei pilastri, ogni alloggio entra dal pianerottolo e ha i suoi cavedi lungo il perimetro; se le scale vanno spostate, il Lotto ricalcola struttura e grezzo;
• Piante: le piante di ogni piano e di ogni alloggio, il DXF col cartiglio e i dati; ogni alloggio è pronto per Auto BIM, e i pesi dei progetti della Suite tornano qui per la verifica della struttura. Ogni balcone, piano per piano, va all'alloggio che ci si affaccia (prima quello con la portafinestra); se se lo contendono due, lo scegli tu in I balconi del piano: i m² del balcone si aggiungono a quelli dell'alloggio.

Dal passo 4 di Pareti e alloggi, Simula lotto prende il fabbricato con tutti i suoi alloggi, piano per piano. Qui ogni alloggio si progetta con i moduli della Suite BIM, come una casa qualsiasi, e resta al suo posto nel fabbricato. Per vedere dove si arriva c'è l'esempio di Via Valprato, con tutti gli alloggi già progettati: si apre da solo la prima volta.

• Tocca un alloggio, sulla pianta o nell'elenco, e scegli il modulo. Si comincia da Auto BIM: la pianta dell'alloggio è già pronta, con i muri, le finestre, la porta, i cavedi e i pilastri; tu metti i tramezzi con Dividi, dai i nomi alle stanze ed esporti (i tramezzi si possono fare anche in Virtual Muri, dritti o storti: con Ho finito: passa ad Auto BIM Auto BIM li vede);
• poi lo stesso alloggio si apre in Planar3D, Virtual Posa, nel Simulatore alloggio, in Virtual Cartongesso e in Virtual Muri: il lavoro di ogni modulo resta anche negli altri;
• in ogni modulo, in basso a sinistra, c'è il tasto «Torna a Simula lotto»: l'alloggio torna al suo posto e si salva da solo, con le modifiche fatte;
• se nella memoria della Suite c'è un progetto di un altro fabbricato, Simula lotto lo dice e non lo mette al posto di un alloggio: lo scarichi o lo togli dalla memoria; un progetto finito per sbaglio in un alloggio si toglie dalla sua scheda (Togli il progetto salvato qui). Aprendo un alloggio con un altro progetto nella memoria, la Suite chiede Progetto nuovo o Tengo quello di prima;
• gli alloggi uguali su più piani hanno un progetto solo; se un piano deve essere diverso, Variante del piano fa una copia solo per quello;
• nella scheda Totali: superfici e pesi del fabbricato, il computo metrico del lotto diviso per maestranze (le voci con le quantità di tutti gli alloggi di tutti i piani, senza prezzi: il preventivo lo facciamo dopo il sopralluogo) e i materiali del lotto senza l'elenco di dove vanno, in PDF ed Excel. Si aggiornano da soli quando salvi un alloggio;
• i pesi dei progetti tornano a Pareti e alloggi, che rifà la verifica della struttura con il peso vero dei tramezzi e delle finiture;
• nella scheda Termico: Virtual Termico alloggio per alloggio, con la zona del fabbricato per chi non ha la sua; da lì si apre Termico del lotto (il passo dopo);
• Facciate 3D (nella barra dei piani): il fabbricato da girare. Grezzo con gli strati mostra struttura, solai, tetto, balconi e i muri esterni strato per strato, con i tagli dall'alto e di lato e gli strati da togliere uno per volta; dentro, piano per piano, le divisorie degli alloggi, la scala, i cavedi e le stanze degli alloggi progettati. Finito: tocchi una parete e scegli il colore (un piano, tutta la facciata o tutte) con i colori e le finiture del Simulatore alloggio, oppure un rivestimento (fino a un'altezza, una fascia, più fasce, tutta la parete, le fasce ai parapetti di ogni piano, con le greche, anche a ogni solaio come marcapiano) con le stesse piastrelle e il Marmo blu 60 × 120 (facce alternate, macchia aperta a due o a quattro, venatura continua); + Aggiungi una colonna riveste una fascia verticale agli angoli o dove vuoi, Ingresso mette due colonne ai lati del portone. La legenda dà i m² di pittura e i m², i pezzi e i metri di rivestimenti, colonne e greche. Nell'esempio di Via Valprato le facciate sono già fatte così, con 7 balconi di forme diverse.

Termico del lotto fa per tutto il fabbricato di Simula lotto quello che Virtual Termico fa per un alloggio: il calore che serve stanza per stanza, d'inverno e d'estate, alloggio per alloggio e piano per piano. Gli alloggi uguali su più piani contano una volta per piano, ognuno con quello che ha sopra e sotto.

• La pianta di ogni piano con le stanze colorate per watt al metro quadro; a lato i numeri del fabbricato (fabbisogno d'inverno e d'estate, consumi dei sistemi scelti in ogni alloggio, anche due insieme come il pavimento radiante con gli split, e i ventilatori della VMC; stanze convalidate) e gli alloggi piano per piano, ognuno con il tasto Virtual Termico;
• Dove si trova il fabbricato: zona e temperature di fuori, scritte a mano; valgono per gli alloggi che non hanno le loro;
• I dati del Lotto: per quello che Virtual Termico non conosce ancora. Il verso di ogni muro viene dalla pianta del fabbricato (verso fuori, verso un altro alloggio, verso la scala e i corridoi); le U dei muri da Pareti e alloggi; finestre, coperture e pavimenti dall'edificio di riferimento della zona; il piano terra sopra il vespaio, l'ultimo sotto il sottotetto o la copertura piana. Ogni valore si cambia; le superfici con i dati del Lotto si contano e sulla pianta hanno il bordo tratteggiato;
• Scala, cantine e sottotetto: riscaldati d'inverno o raffrescati d'estate oppure no, con le temperature scritte a mano. Per ognuno quanto risparmiano gli alloggi, quanto costa lo spazio comune e il bilancio, in kW e in kWh della stagione: climatizzare uno spazio comune costa sempre più di quanto fa risparmiare, la pagina dice quanto;
• Relazione e computo: la relazione tecnica del lotto in PDF e il computo degli impianti (PDF ed Excel) con le voci dei sistemi convalidati in Virtual Termico; il computo di tutte le maestranze resta in Simula lotto;
• Lo stesso conto ovunque: aperto in Virtual Termico, l'alloggio porta con sé i dati del Lotto del suo piano; lì si sceglie il piano e si possono spegnere. Elementi, relazione, lista della spesa, opere murarie e computo dell'alloggio seguono la convalida. Se un progetto uguale su più piani è convalidato sul piano che chiede meno, gli altri piani lo dicono: si fa la variante del piano in Simula lotto.

• Foglio per il progettista (passo 4): lotto, parametri, distanze, piani e corpo di fabbrica, da stampare o salvare in PDF.
• Foglio della struttura (passo 5): pianta con le sezioni dei pilastri, carichi, sisma, getti, quantità e costo.
• Foglio del grezzo (passo 6): due viste 3D, piante di ogni piano e delle coperture con il nord, scala, finestre, copertura e verifiche.
• Tavole delle viste (passo 7): copertina con la pianta chiave e 16 tavole A3 quotate, da stampare o salvare in PDF.
• DXF in coordinate vere: lotto, vicini, fasce, sagoma, corpo di fabbrica, pilastri e travi, piante del grezzo e coperture, ognuno nel suo layer; e il DXF delle viste (passo 7), un layer per vista.
• Balconi (passo 8): il file dei balconi; nel foglio del grezzo i balconi con la loro struttura, gli strati e le pendenze, travetti e pignatte; nel DXF il layer BALCONI; nella pagina Balconi il DXF delle pendenze e il file per Virtual Posa.
• Pareti e alloggi (passo 9): piante di ogni piano e di ogni alloggio, DXF col cartiglio, dati del fabbricato; Simula lotto (passo 10): il file del fabbricato con tutti i progetti (e i colori e i rivestimenti delle facciate), computo metrico e materiali del lotto in PDF ed Excel, il DXF e il progetto di ogni alloggio.
• Dati in JSON e Salva nel browser per riprendere il lavoro. Le carte non vengono mai caricate su un server: tutto resta sul tuo computer.

Lotto Edificabile fa parte della Suite BIM gratuita di Ristrutturazioni Albano Edilizia.